Несвободный рынок. Как остановить рост цен?
На рынке съемного жилья сложилась интересная ситуация. С одной стороны, государство не является игроком на рынке, практически полностью принадлежащем частникам. Но, с другой стороны, рынок практически полностью зависит от государства. Именно государство определяет уровень предложения на рынке, выставляя на продажу то или иное количество земельных участков.
В течение последних 10 лет государство выбрасывало на рынок недостаточное количество участков, что стало причиной нехватки жилья, и, когда учетная ставка снизилась —причиной резкого роста арендной платы и цен на недвижимость. Наряду с этим, государство влияет и на спрос, поскольку предоставляет налоговые льготы тем, кто приобретает квартиры и сдает их в аренду.
Начиная с 2003 года, цены на жилье в Израиле выросли более чем на 50%, при этом в странах ОЭСР цены на жилье выросли в среднем на 10%, f в Европе примерно на 5%. Анализ тенденций показывает, что цены на израильском рынке недвижимости падали в первой половине прошлого десятилетия — именно тогда, когда в странах ОЭСР надувался мыльный пузырь на рынке недвижимости. Когда же в 2007 году пузырь взорвался и стоимость недвижимости в США и Европе резко пошла вниз, в Израиле начался резкий взлет цен на жилье.
На определенном этапе государство осознало, что пришло время принимать меря для стабилизации рынка. Что и было сделано в двух направлениях. Первое направление было призвано увеличить предложение через строительство проектов «Цена для новосела» и строительство квартир, предназначенных под долгосрочную аренду.
Целью второго направления было снижение спроса через налогообложение инвесторов. Несмотря на принятые меры, цена продолжили расти в 2015 году и абсолютно очевидно, что для изменения ситуации потребуется время.
На этом фоне продолжаются попытки обеспечить временные решения, которые остановят рост цен на рынке жилья.
Одним из них является проект закона о справедливой аренде, который не позволит владельцам квартир поднимать арендную плату более чем на 2% в год, а также установит стандарты относительно того, какая квартира считается пригодной для жилья. Уже на данном этапе ясно, что оба механизма не смогут действовать в полную силу. Контроль над ценами в ситуации, когда спрос значительно превышает предложение, может привести к развитию черного рынка, который невозможно будет контролировать. Установление стандарта квартиры, пригодной для жилья, может — со своей стороны – привести к тому, что большое количество квартир окажутся непригодными для аренды. Их владельцы должны будут решить: убрать квартиру с рынка арендного жилья или потратить деньги на ремонт.
Так или иначе это ударит по арендаторам и отразится в повышении арендной платы. Поэтому решение проблемы находится в руках правительства, которое должно начать массивное строительство жилья, предназначенного под долгосрочную аренду по контролируемым ценам.