В Израиле зафиксирован самый быстрый темп роста цен на аренду жилья с 2008 года
Рост арендной платы на рынке жилья показал самый высокий годовой темп с 2008 года, сообщает Центральное бюро статистики. Арендная плата увеличилась на 8% за последний год и подпитывается повышением процентных ставок и инфляцией. О ожидается, что арендная плата продолжит расти и в этом году.
На местах были сообщения с жалобами арендаторов на резкое повышение арендной платы за квартиры (намного более 8%) их арендодателями. Статистика подтверждает эти утверждения лишь частично.
Но появляется четкая картина существенного увеличения арендной платы. В 2020 году арендная плата практически не выросла из-за вспышки пандемии COVID-19. В 2021 году арендная плата выросла на 3,3%, а в 2022 году арендная плата увеличилась на 6,3%, причем большая часть этого роста пришлась на вторую половину прошлого года.
Кроме того, начиная с 2021 года тенденция сезонности, характеризующая рынок аренды, стала снижаться. Этот рынок характеризуется высоким спросом после Песаха и в летние месяцы, что приводит к тому, что цены на аренду достигают своего пика в июне и июле. Осенью и зимой спрос снижается, и арендодатели более склонны идти на компромисс в цене. Однако в 2021 году снижение, зафиксированное зимой, было незначительным, в то время как нынешней зимой рост цен на аренду продолжается, пусть и не такими темпами, как летом. С мая 2022 года индекс жилищных услуг вырос на 5,6%, что не наблюдалось с 2010 года, и нельзя игнорировать тесную связь между ростом цен и повышением процентных ставок.
Первый фактор, повышающий арендную плату, заключается в том, что при повышении процентных ставок доходы инвесторов падают из-за роста их финансовых затрат, и, чтобы компенсировать это, они повышают арендную плату.
Руководитель программы MBA по финансированию недвижимости Еврейского университета Иерусалимской школы бизнеса д-р Яир Дучин говорит: "Большая часть квартир, принадлежащих инвесторам, была куплена с помощью ипотечных кредитов, и когда процентные ставки растут, их долги также растут, и они перекладывают это на цену аренды.
Второй фактор, который кажется еще более существенным, — это снижение количества покупаемых квартир. Чем меньше людей покупают квартиры, тем больше людей нуждаются в их аренде, что увеличивает спрос на съемные квартиры.
Эти два фактора оказывают повышающее давление на арендную плату, когда процентные ставки растут, и это противоположно ценам на квартиры, которые имеют тенденцию падать, когда процентные ставки растут.
На прошлой неделе Валютный комитет Банка Израиля повысил процентную ставку на 0,5% до 4,25% — восьмое повышение ставки с апреля прошлого года, когда процентные ставки были на историческом минимуме в 0,1%. Процентная ставка в настоящее время находится на том же уровне, что и в 2008 году. В 2023 году люди были застигнуты врасплох, так как за многие годы привыкли к условиям низких процентных ставок.
Инфляция является еще одним фактором, повышающим арендную плату, и не случайно арендная плата росла такими же темпами, как сегодня, в период 2008–2011 годов, когда процентные ставки и инфляция росли.
Доктор Дучин говорит: "Фундаментальным фактором является уровень инфляции, и пока мы видим, что Банк Израиля не в состоянии с ней справиться. Единственное, что может сделать правительство, это утвердить сдержанный бюджет, но это противоречит требованиям партнеров по коалиции, поэтому нет уверенности, что они смогут достичь этой цели".
Доктор Дучин поднимает еще одну проблему: "Я надеюсь, что правительство не попытается принять популистский закон, который не позволит арендодателям повышать арендную плату. Закон такого типа может вызвать очередное резкое сокращение фонда инвестиционных квартир, поскольку в такой ситуации инвесторы на рынке недвижимости предпочтут продать квартиры и вывести свои деньги с рынка".