Демография - причина роста цен на жилье в Израиле
Проблема роста цена на рынке жилья продолжает занимать не только потенциальных покупателей, но и исследователей, которые заняты поиском причин, вызвавших — наряду с учетной ставкой, находящейся на исторически низком уровне — столь резкий всплеск спроса и усугубивших проблему нехватки жилья.
Профессор Натан Зусерман, управляющий отделом исследований в Банке Израиля, представил свою теорию, согласно которой рост цен, среди прочего, стал причиной роста возрастной группы 33-40, члены которой являются основным двигателем рынка жилья. В то же время, сократилась возрастная группа 25-29 лет, которая является наиболее активной на рынке съемного жилья.
В своем исследовании Зусман провел сравнительную характеристику между Израилем и теми странами Запада, которые не ощутили значительное влияние финансового кризиса 2008, как это произошло с США и странами Западной Европы. Результаты исследования показали, что по росту цен Израиль вернулся на уровень 90-х, всего лишь на 15% ниже рекордного уровня 1994 года. В других странах, к примеру, в Швейцарии, цены на квартиры выросли намного сильнее. Но картина меняется коренным образом при сравнении цен с 2008 годом: за этот период цены в Израиле выросли намного сильнее, чем в других странах, несмотря на более замедленное снижение учетной ставки. Это наводит на мысль о том, что в основе роста цен лежат не финансовые причины, а демографические факторы.
По мнению профессора Зусмана, игнорирование демографической проблемы при планировании рынка жилья напоминает планирование дорог, игнорирующее рост количества машин на дорогах: через несколько лет после строительства дороги возникает необходимость в дополнительных полосах движения. Возрастная группа, оказывающее наибольшее влияние на спрос на рынке жилья — 30-44 года — в начале 90-х годов включала в себя почти 25% населения страны.
В начале 2000-х она сократилась до почти 18,5%, и с тех пор снова выросла до 20%. Это отличает Израиль от таких стран, как Швейцария, Норвегия, Новая Зеландия, Австралия и Канада, которые тоже не пострадали во время финансового кризиса, учетная ставка в которых на низком уровне, но доля возрастной группы 30-44 постоянно сокращается. В Израиле имел место «мини-бум», состоящий из двух волн: всплеск рождаемости между окончанием Войны Судного дня и 1978 годом, и волна репатриации 90-х из стран бывшего СССР. В последние годы дети, родившиеся в середине 70-х, а также дети репатриантов 90-х также вышли на рынок жилья, что явилось «сюрпризом» для правительства. В течение последних лет предпринимаются шаги по увеличению предложения, но — как и раньше — в основе всех решений лежат краткосрочные прогнозы, долгосрочным планирование по-прежнему никто не занимается.
Согласно прогнозам ЦСБ, к концу десятилетия обе возрастные группы (и 30-44, и 25-29) прекратят расти и вернутся к уровню 2005 года — в районе 19%. Это снизит уровень спроса на рынке жилья, но трудно сказать, какое влияние изменение демографии окажет на уровень цен.